买房建议

1.没有十全十美的,有的是取舍之后比较合适的房源
2.明确买房的目的,是刚需还是投资或是二者兼有
3.兼听则明,获取各方面的信息
4.不要相信开发商,置业,第三方平台或组织,自媒体的宣传和忽悠,实际去看,以实际落实为准或写到合同的为准
5.不要贪小便宜,没有免费的午餐
6.各种合同一定要仔细看清楚,特别是自己的权益,开发商或物业的责任和义务
7.既买之则安之,既然在买了某房源就不要在人前经常抱怨,可以给开发商或者置业顾问提意见

如何买一个好房子

买房指标 1、须重视:楼间距与南北向

相邻楼之间的距离越大,居住品质就越高,私密性也会更好,但是很多楼盘的沙盘模型并不会呈现实际的楼间距,所以,要提前咨询清楚。

2、易混淆:绿地率和绿化率

现在你去看房的时候,都会有两个概念:绿化率和绿地率,一般小区的绿地率是不能低于30%,但是有很多的开发商都是用“绿化率”,因为这个绿化率的计算是很模糊的。

3、须了解:进深

一般来说户型的进深都在12米之下,这样的是相对比较合理的,一般来说,板式楼层或小高层的进深在10-12米之间是合理的。

4、最相关:得房率和公摊面积

一般多层的得房率是80%会高于高层的70%,因为高层都会被电梯间和通道面积占用。得房率越高越好,但公摊面积太小,舒适度就减低,电梯空间狭小,楼道也不舒适。

一般而言,高层的公摊大于多层的公摊,所以对于这个比较介意的需要注意了。

5、不忽略:车位比

一般而言,小区车位比在1:0.6还算可以,不能再低于这个比例了,这关系到了以后入住后买车停车的问题。

6、要计算:赠送面积

现在为了房产销售冲量:很多的开发商都会在原有基础上赠送一些面积,比如:送阳台,阳台分封闭和半封闭两种,封闭阳台是全面积,而半封闭是面积的一半,所以半封闭阳台越来越多。

7要注意:层高

一般现在商品房的层高是2.9m扣掉减去楼板和地砖的厚度,有2.7m就是属于正常的,而如果要买跃层或者复式的话,层高的指标就更加重要了。

8、最常见:容积率

对于你入住后的小区舒适度,那么容积率就是关键了,容积率越低,舒适度就越高,一般情况下高层的容积率不超过5,多层住宅不超过3.

9、要关注:开间

这里说的开间就是讲的采光面,所以越开阔越好,一般来说,两室一厅80平左右的住宅,其客厅开间不可以超过3.9m,而面积再大一些的住宅最好也不要超过4.2m。

另外 小区的物业 开发商也需要重点关注


流程图

房屋的类型

A 房子类型:我们可以按照年限简单把房子划分为,新房和二手房。

B 用地性质: 开发商会在从当地政府手里购买一块或多块土地,用来修建小区或者其他用途,开发商购买的土地, 根据使用的方式和目的,可以分为多种,如果开发商没有安装国家规定使用土地,那么修建的小区或者其他主体就是属于违建, 大家可能知道一些商用地后来修建小区或者修建别墅,这些都属于违建,很大程度是拿不到房产证的, 拿不到房产证如果是自住还好,如果考虑交易那就不行了,二手房交易之前中介必须拿房产证做担保的。

C 同时小区按照开发目的可以分为几种,居民楼,单位小区,开发商新建的小区,回迁小区。
居民楼:上世纪六十年代,国家统一修建的小区。优点是公摊小,便宜;缺点是结构紧凑,产权复杂,居住人多。
单位小区:企业给员工分配的房子,一般是国企或者较大的私营企业。优点是物业环境好,建筑质量相对较好, 人员结构单一,学区优秀;缺点是公告空间小,车位不足,房源紧缺。
开发商新建的小区:开发商修建的商品房小区。优点是市场主流,库存主力,房源多,房子年代比较新, 配套相对比较齐全,设计理念较新进,安保比较好。缺点是捆绑装修和物业,各种附加费用较高,房屋质量一般。
回迁小区:大城市由政府集中修建一些小区,用来安置城市被拆迁户,这些小区一般都会承包给开发商, 由开发商顺便建一些商品房来补贴利润。优点:单价便宜。缺点:质量问题严重,小区配套不齐全 ,各种奇葩问题,千万不要买回迁房。

D 房屋的按照建筑的结构和设计,分为板楼,塔楼。板楼和塔楼各有自己的特点,现在开发商大多采用这二种建筑结构和设计。
板楼:板楼是对建筑结构的构筑物的称呼, 板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼优势是户型规矩,通风日照好。
塔楼:塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼, 塔楼一般是指高层建筑。优势是建筑密度较高,房价较低,空间结构灵活,易于改造,结构强度高。

E 住宅类型:国内住宅大概有八种类型,分别是单元式住宅,公寓式住宅,洋房住宅,独栋住宅,跃层式住宅,复试住宅, 退台式住宅。我们一般选择是单元式住宅,这里不仔细说明各个住宅类型,感兴趣的可以[查看链接了解] (http://gz.leju.com/news/2016-07-01/15546154552514642755710.shtml?wt_source=newshp_news_06)。

购房资格和资料

1.购房资格审查 A 购房资格核验:有二种方式,一种是线下的查询;另外一种是线上查询。 线下查询需要去<武汉房产管理中心>查询,时间大概是一天左右。
线上查询,主要通过查询社保情况来,可以通过所在城市的的劳动保障网或者社会保险业务网站,输入你的身份证号码和密码进行查询。

B 户口户籍所在地:因为楼市高涨,各地政府出台了限购政策,有很重要的一条限制就是当地户口。
比如,北京户口在北京可以购房,非京户需要交满社保,还需要办理工作居住证等条件才行。

C 产权查询:产权查询主要目的是搞清楚自己是首套还是二套,有些地方首套可以买,二套需要等待一定年限才能再次购买。

D 贷款:查询自己有没有商业贷款,如果购房需要再次贷款,银行会查询你的贷款记录,
这会影响银行是否允许贷款,也会影响放款及放款时间。

E 限购和社保:限购就是各地方政府为了避免大规模炒房,出具的一些限制购买政策,
对于新房一般有限制户口和社保缴纳二种方式,对于二手房有限制年限出售(只有买多少年才可以再卖)。

2.购房资料准 新房购买需要不少的资料,最好提前准备好,不然到时候再去收集就会有点紧促。(特别是对于在异地工作的朋友) 一般情况是,在你选择好楼盘之后,该楼盘的销售或者置业顾问会告诉你需要什么资料, 对于新房各个楼盘的资料基本都是一样的,具体的资料内容如下:

购房资料

选房

1·选房步骤 经历 选房是一个比较漫长的过程,主要的原因有二大点,第一,房子的价值和压力来看,房子的价格很贵,对于普通家庭而言可能 需要倾尽全家之力,而且后面还有高额的商业贷款和及利息需要偿还,因此会很慎重去挑选,货比多家;第二,房子作为商品本身很复杂,房子有很多属性, 怎么选择合适的房子,需要时间去了解和权衡。当然这二点还是建立在明确知道购房的目的和具体需求的前提下,而且我们面对很多的选择会犹豫。 我当时选择的时候,一开始选择是二手房,后来实际看过发现武汉二手房市场价格倒挂,因此果断放弃二手房,选择新房,当然在选房的时候,我是倾向自住的 因此自住的大条件下,我会考虑居住环境,交通情况,教育,医疗情况,居住舒适性,绿化,以及工作机会。依据工作机遇这个标准,通过一段时间了解和对比 武汉各个地区发展和规划,我知道未来光谷将作为武汉一个新的发力点,而且我从事的计算机行业,在光谷公司比较多,因此大的区域,我定在光谷附近。 我接下来,把光谷作为中心,主要区域有光谷中心,光谷西,光谷北,光谷东,光谷南,然后根据自己的经济条件,筛选之后只留下光谷北,光谷东,光谷南, 这在三个区域基础上,我又选择了一个备份区域青山区,这个备份区域的目的是特别靠近家里,方便照顾父母。 选好区域下面就是选小区或楼盘,我当时是四个区域,从网上分别找出三个最满意的楼盘以及一个备选楼盘,把各个楼盘属性标注好, 然后打电话或者联系销售了解实际情况。

总结 关于选房我上面写得比较笼统,下面我条理、详细的进行说明选房的步骤。
选择城市=>选择区域=>选择小区/楼盘=>选择楼栋=>选择楼层=>选择户型=>选择朝向=>其他筛选条件(采光,通透,绿化等) A 选择城市:首先你需要明确自己在哪个城市买房,在选择的城市有没有购房资格。

B 选择区域:选择城市之后,选择你想在城市那个区域买房,选择区域需要进度多方位考虑,主要的参考标准以下几点, 价格,交通,教育,医疗,就业,发展规划,生活便利,居住人群。

C 选择小区/楼盘:选择好区域,接下来就是选择心仪的楼盘,在选择楼盘的时候,有几个小技巧,首先尽量选择知名的大开发商楼盘(品质,质量相对会好一些); 其次选择大型社区楼盘(出问题维权人多);再次选择楼盘之后不要只听开发商或销售吹牛逼瞎逼逼,如果有前几期业主群,想办法进群里,了解楼盘真实情况, 我当时通过评论和业主论坛,评论多水军,论坛大多是负面的消息,这时候你要擦亮眼睛了,分辨那些情况是真是假,影响如何; 再次选择物业服务好的,想想你房子要住好几十年,物业要是不好,很痛苦的,当然物业是可以换,那也是非常麻烦的; 最好选择交通方便的,不管是平时上班还是出去玩,如果小区交通稀烂 ,你所有的兴致都会没有的,只能宅在家里,想想过年过节中国高速的场景,你不想每天都 面对吧,工作已经很累了,每天好几个小时的通勤时间,真的很痛苦。时间就是金钱,利用多出的时间,你可以创造更多的价值和财富。

D 选择楼栋:一个小区或楼盘,一般会有很多栋楼,这个时候楼盘的外在环境基本都是一样的,但是不要小看楼栋选择,不同楼栋住着可能完全是二个小区好嘛。 这里楼栋会涉及到,采光,通透,周边环境,防晒防雨。 a 采光指的是,楼栋整体朝向影响光照,合理小区设计楼栋间距和分布都会考虑光照;我见过一个总层高四十层,三十几层,没有光照的,真是可怕。 b 通透指的是光照和通风大家往往听说的,南北通透,说的是,太阳光可以从一边照射到另外一边,打开窗户空气或风,可以从一边流通或吹到另外一边;
c 周边环境说的是相关的生活设置,比如超市,垃圾堆,车库,幼儿园,绿化,噪音等,想想如果你家楼下有个垃圾堆,每天进出你心情会很糟吧, 更可怕的是夏天,异味,蚊虫,苍蝇等,其他条件类似的,你都要考虑; d 防晒防雨,南方或者沿海城市需要特别注意,因为夏天或雨季,如果楼栋不好,会比较热或者容易渗水漏水。我一个装修的朋友告诉我,渗水漏雨基本很难根本 解决,只能管一段时间,现在开发商一般会做,隔热防雨的保护,你需要找置业顾问了解具体的材料和类型,现在材料都是有使用寿命和年限。同时在收房之前, 开发商基本都会做渗水实验,收房的时候需要注意去看。

E 选择楼层:关于选择楼层,有三点需要考虑的,第一是楼层数字,是否有不吉利的数字;第二是楼层光照通透;第三是粉尘、噪音、蚊蝇;第四是视野; a 楼层数字:我们国家是比较迷信的,带有不吉利数字的楼层大家都不想选,比如四,十三,十八等,有些小区或写字楼为了避免这些楼层, 我见过没有四层的小区,三层上去是五层,还有小区比较奇葩,电梯和楼层不对应,过年去亲戚家拜年,说好是十八层,电梯十八层出去标示是十五层, 开始我以为是避开了不吉利数字楼层或者有地下,然而事实是都不是。如果大家不介意楼层数字,其实选择带有四数字的楼层,是有好处的,可能价格相对 会低一些,抢的人少一些,相对来说好买一点, b 光照通透,低楼层一般中间户都会是暗室,通风性也比较差,楼栋分布不好,底层边户可能也会比较暗,整体光照时间很短,通风会比中间户好一些。 我个人建议,自住尽量不要买低楼层(平均层高三十,十层以下为底层),白天在家里也要开灯,电费也是money, 当然底层也不是一无是处,首先价格相对会低不少,其次出进比较方便,不需要电梯,高层电梯坏了爬楼梯也是很痛苦的,最后低层没有水压问题比较安全。 c 粉尘、噪音、蚊蝇,低层粉尘比较大,噪音比较严重(特别是靠近马路),蚊蝇相对多一些。 d 视野,如果楼间距大,视野还行,可以看到窗外的景色,如果楼间距很近只能看到对面的墙,高层视野比较开阔,如果没有楼栋阻挡,站阳台往前看, 视野很开阔,有种一览纵山小,君临天下的感觉(意淫),如果有小区附近有湖或者公园,景观视野就更好了。

F 选择户型:开发商会根据不同业主需求,按照功能分区和大小修各种户型,判断户型可以简单通过几室几厅来判断。 选择什么户型,也可以根据自己,未来居住几口人来定(投资就按照自己经济情况买吧,这里不做说明,毕竟大多数人买来是住的), 我这里说三个比较经典的户型: 一室一厅一卫户型:这种属于给单身或者情侣住刚好,非常简单和紧凑,一个卧室+一个客厅+一个厨房+一个卫生间,生活所需空间和功能基本满足; 二室一厅一卫属于标准户型,二个卧室+一个客厅+一个餐厅+一个厨房+一个卫生间,夫妻二人主卧+老人或者孩子次卧,刚刚好,其他功能分区也是完整; 三室二厅二卫/三室一厅一卫属于改善户型,三个卧室+一个客厅/二个客厅+一个餐厅+一个厨房+一个卫生间/二个卫生间,夫妻二人+老人+小孩,功能分区完善。

G 选择朝向:房源朝向一般都是固定好的 ,具体要看开发商有那几个朝向的户型,这里我可以简单介绍几个典型的朝向户型。 西北朝向:朝南采光是朝南采光是受到影响的,除非楼层买高,当然他应该可以看到中央景观; 东北朝向:由于东南受到南方及对面小区的影响,采光也会受限; 东南朝向:两边临街,噪音较大,且如果对街东侧小区楼层高于你,在风水上,这个是忌讳; 西南朝向:从景观、位置、采光来说,都是最理想的选择,也是整个小区内的理想位置之一。 选择顺序:西南套>西北套>东南套>东北套

H 其他筛选条件:请查看下面选房内在要素和外在要素。

2.选房的内在要素 我把房子的自身相关的属性称之为内在要素,房子的本身的要素很多,在选房的时候需要特别注意这些属性, 因为这会决定你所买房子的质量、舒适性、安全性、功能性等标准,我这里列举一些房子比较重要的属性给大家作为参考。 A 价格:一般指的是单价,每平米多少钱,价格一般是毛坯房价格,不过现在武汉基本都是捆绑装修,价格可能包含二部分:毛坯和装修。 eg:13450元/m2 12345元/m2 (包含装修2500元/m2)

B 面积:国内买房标注的面积指的是建筑面积,它包括二个部分,套内建筑面积和公摊面积,并且这二个面积的数据会在你的房本中体现。 建筑面积:房子面积+墙的面积 ,两个房子挨着,那么墙只算一半。 套内面积:全名套内建筑面积,有三部分组,成套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 公摊面积:由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井,管道井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备间 、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。 公摊面积写入房本的依据有三点,第一基于购房人和开发商签订的商品房买卖合同的约定;第二基于法律规定; 第三基于房屋建成竣工验收时测绘单位对小区的测绘。这三点完全可能不一致,房本一般主要看第三点, 这会导致小区得房率不一样。

C 得房率:指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。 得房率太低或者太高都不好,太低可能小区比较小,楼栋间距比较小,会比较压抑,采光也会有影响;太高的话就有点不实惠,买的都是公摊面积 比较坑爹,因此得房率适中是比较好的。 得房率=套内建筑面积/套型建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 套型建筑面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)

D 公摊率: 房屋公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台, 因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施 (配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施)在小区总建筑面积之中所占比例。 公摊率=总公摊面积/总建筑面积

E 建筑类型:这个之前在房屋类型介绍过,现在主要的有塔楼和板楼二种类型。

F 楼层:房源所在的楼层数,通常分为低,中,高三个级别。这个在选房源里面,选择楼层也是有介绍的, 低层和高层各有优缺点,需要按照自己需求进行选择。

G 朝向和位置:房屋朝向指的房子采光面最大的地方;位置指的是房子的位置是在当前楼层平面的边上, 还是中间位置。朝向和位置在上一节,选择房源中有具体介绍。

H 户型:户型就是住房的结构和形状。在户型这个问题上,需要注意的是户型只是做了功能分区,各个功能分区布局可能会不一样, 具体各个分区的布局是怎么样的,这个不同楼栋或楼盘都可能不一样,需要实地去看。 我举个例子,小米和小明都是买的三室二厅一卫的户型,小米的卫生间正对着客厅或者餐厅,这是很不好的布局; 小明卫生间布局很好,而且做了干湿分离。这个在选房的户型里面也有具体介绍,请参看上面内容。

I 层高:层高顾名思义说的是一层楼的高度,专业术语是住宅高度以“层”为单位计量, 每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 国家规定一般住宅建筑层高参数为,2.6-3.5米。武汉层高2013年10月起,从2.8米调整为3.2米。 层高不达标的主要影响有三点,第一空间高低对人精神感受的影响,太矮住着会压抑;第二采光和通风会有影响; 第三装修会受到影响。层高很重要,其他质量问题,可以弥补,层高没法弄,只能整栋楼拆了重建。

J 飘窗和赠送面积:飘窗是怎么样的,我就不解释了,估计大家脑中都有形象的图像。 赠送面积指的是不计入房屋总面积,由开发商赠送的建筑面积,多是飘窗,阳台之内的。 一般开发商为了宣传,会提出二个噱头,一个是赠送面积,一个是飘窗,在大多时候这二个东西是重合的, 赠送的可能就是所谓的飘窗。不知道为什么大家好像比较喜欢飘窗(可能电视剧看多了,这里我要一巴掌把你拍醒), 梦想早上从飘窗照进卧室的阳光唤醒,雨天在飘窗上凭栏观雨,但是事实是飘窗对于大多数的户型来说,有点鸡肋, 因为现在高层住宅设计大多都比较紧凑,卧室本来使用面积就不大,再来个飘窗比较占地方,而且也不好搞装修, 还有城市的年轻人平时都在上班,没有那个闲情雅致,一般太阳还没出来就要起床了,观雨就更奢侈了。 这里给大家建议是,不要听销售和开发商忽悠,一定要实地去看看,赠送面积和飘窗到底是怎么样的,尽量考虑 以后装修,家具怎么摆放,面积是不是够用。我见过主卧面积很大,但是加上所谓的飘窗,摆个床显得非常挤的。

K 水、电、天然气:水是生命之源,日常生活中,水有二种功能,饮用和使用,说通俗一点就是用了喝的加上用来洗衣服做饭之类的。 房屋水有三点需要注意, a 第一是供水公司和方式,一般小区会跟当地供水公司商议好,统一进行供水。不过有的小区供水不行, 水完全不能用,就不谈饮用了,这个我真见过,有个小区的供水有问题,水龙头放的水都是黄的,完全没法用; b 第二是房屋出水口布局和数量(水龙头),一般小区装修之前,水管会走一部分,装修可以根据具体需求,增加出水口, 如果装修后再弄就非常麻烦了,所以一定要规划好,厨房,卫生间,洗衣机的出水口都要提前留好。 c 第三是下水口(卫生间马桶,地漏等),这些也需要提前留好 ,后期再改非常麻烦。

电:现代家庭生活很依赖电,各种电器都离不开电,每年电费也是不小的一笔开支,对于电也有二点需要注意的事项: a 用电的类型:用电类型一般有民用电和商用电二种,民用电比商用电便宜一点,别看只便宜一点,日积月累差距就 比较客观了。 b 插座的布局和数量:一般家用电器都需要通电才可以使用,这就需要考虑好你需要的电器以及那个地方需要插座, 这个问题在厨房特别需要留心,厨房电器是相对比较多的,一定要提前规划留好足够的插座,多了不怕,少了再加 比较麻烦。

天然气:现在小区基本都有入户的天然气,天然气成为小区的主要燃气。天然气使用中有二点需要注意: a 天然气的安全使用,天然气一般不会暴露在外面,因为长时间的风吹日晒,管道可以出现龟裂问题; b 天然气出口布局和数量,天然气一般在厨房用,一般用来做饭,天然气也可以用来作为热水器的燃料, 做饭需要几个燃气口,是否使用天然气的热水器,这些也是需要提前规划和考虑好。

L 装修:现在买新房都会捆绑装修,开发商的装修质量和风格一直是被诟病的。装修有三点我们需要关注的, a 首先我们需要明确,是否捆绑装修,这一点很好解决,直接看或者问开发商是否 有装修,个人认为如果不是着急住,买毛坯会比带装修的好,有二点原因,第一是毛坯价格便宜很多; 第二是装修是一个折旧的过程,装修风格一直在变,装修好不住,装修的价值一直是被浪费的; 第三是装修标准和质量不过关,开发商的装修标准往往不会很明确,质量基本也达不到同等价格的要求。 b 其次是装修标准,开发商为了赚装修的差价,现在都会捆绑装修。武汉对于捆绑装修的价格也有明确的标准, 一共分为五个价格区间,分别是: 备案均价不超过10000元/平方米的,全装修价格不高于2000元/平方米; 备案均价15000元/平方米以上,不高于20000元/平方米的,全装修价格不高于3000元/平方米; 备案均价20000元/平方米以上,不高于25000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于3500元/平方米; 备案均价25000元/平方米以上,不高于30000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于4000元/平方米; 备案均价30000元/平方米以上的商品住房,全装修价格不高于5000元/平方米。 装修价格标准是一方面,另外是装修质量标准,开发商往往会给出一个清单,有哪些装修项并且使用材料是什么样的等, 这里一定要仔细看清楚,装修好了再去改就非常费劲了而且费钱。开发商有个套路就是会在装修里面提,某某同档次的品牌 这里就可以做文章,同档次这个根本不好界定,开发商就可以从中赚取。因此捆绑装修往往达不到同等价格的品质,

M 门窗:购买之前一般会有户型图或者效果图,需要根据这些图,去了解确认门窗布局和数量。如果有装修,需要看门窗 装修使用的材料。

3.选房的外在要素

实地看房

抢房

1.认筹申请
2.置业顾问协商
3.茶水费/火锅费/其他服务费
4.认筹款
5.摇号/网络抢房

定房

1.要or不要
2.贷款or全款
3.捆绑精装修
4.购房合同
5.首付款
6.公积金or商贷
7.贷款银行和贷款利率
8.还贷方式
9.贷款合同

其他手续

1.购房合同领取
2.物业服务合同
3.购房发票和公积金提取
4.房奴,每月定时还款
5.待续

武汉买房的一些现象

1.茶水费
2.捆绑装修
3.捂盘
4.自贸区
5.光谷
6.长江新城
7.四新

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